3단계: 도약하기 전에 살펴보세요: 효과적인 실사를 위한 EB-5 투자자 가이드

작성자: Debbie A. Klis 및 Clem G. Turner

모든 투자자는 투자를 하기 전에 다음 사항을 준수해야 합니다. “실사”에 참여 이는 가정을 확인하고, 위험을 식별하고, 고려한 투자를 진행할지 여부를 결정하기 위한 공식화된 발견 기간을 의미합니다. 투자자는 부동산 프로젝트나 운영 사업에 투자하기 전에 합리적인 수준의 실사를 수행하고 수행해야 할 실사 프로세스를 개략적으로 설명하는 것이 중요합니다. 약간의 투자 전 숙제를 통해 EB-5 투자자는 다음을 수행할 수 있습니다. 투자 위험 대폭 감소 투자 기회와 후원자에 대한 귀중한 통찰력을 얻습니다. 부동산 프로젝트에 대한 투자 또는 운영 사업과 관련하여 투자자는 바람직하지 않은 놀라움을 피하고 투자에 대한 자신감을 높일 수 있습니다. 

부동산 실사

부동산 유형이나 위치에 관계없이 실사는 독립된 부동산 투자에 앞서 중요한 단계입니다. 다행스럽게도 대부분의 투자자는 프로젝트를 후원하는 숙련된 부동산 개발자가 이미 수행한 실사로부터 혜택을 받을 수 있습니다. 부동산 유형과 지리적 위치를 선택한 후 부동산 개발업자는 일반적으로 물리적 자산, 재무 성과 및 부동산 전망에 관한 충분하고 정확한 정보가 있는지 확인합니다.

개발자 실사 

노련한 부동산 개발자 및 스폰서의 실사는 일반적으로 "의향서 사전 실사"와 "의향서 후" 실사라는 두 단계로 이루어집니다. 사전 의향서 단계에는 보다 높은 수준의 문의가 포함됩니다. 이는 구매자가 상당한 시간이나 비용을 소비하는 대신 공개 정보와 판매자가 제공한 정보에 의존한다는 것을 의미합니다. 이 첫 번째 단계에서 유리한 결과가 나오면 구매자나 개발자는 보다 광범위한 실사 프로세스를 시작하기 전에 가격 및 재료 조건을 관리하는 의향서를 판매자와 협상하는 경우가 많습니다. 

투자 의향서가 적용되면 실사에는 제3자 연구 주문과 더불어 부동산의 역사, 현재 상태 및 경제에 초점을 맞춘 심층 분석을 완료하기 위해 더 많은 시간을 투자하는 등 더 많은 비용이 드는 조사가 포함됩니다. 잠재적인. 실사의 두 번째 단계는 종종 구매 및 판매 계약의 협상과 실행으로 이어집니다. 두 단계 모두에서 주요 목표는 부동산을 물리적, 재정적, 법적으로 검사하여 재정적 불확실성을 완화하고 부동산의 현재 및 미래 가치를 확인하는 것입니다. 

개발자 실사 범위

실사 과정에는 일반적으로 부동산의 소유권, 지리, 지형 연구, 건설 또는 재활 비용, 의도된 용도(주거, 숙박, 상업 등)의 타당성, 환경 연구, 세금 청구서, 판매자의 재정, 및 구역 증명서. 부동산이 개선되면 실사에는 부동산 조사, 허가, 라이센스, 지역권, 기존 부채 및 유치권, 임대, 임대료 명부, 계약, 건축 청사진, 엔지니어링 계획 및 평가에 대한 검토가 포함됩니다. 개발자는 부동산 자체는 물론 소유권 및 기타 여러 고려 사항에 대한 위험 신호를 찾고 있습니다. 

아래에서는 대상 부동산의 가정을 검증하기 위해 일반적으로 선별 및 검토된 정보 항목을 나열한 부동산 기반 실사 분석의 주요 주제 영역을 찾을 수 있습니다. 다음 각 주제 영역의 적용 가능성과 각 주제 영역에 따른 분석 범위는 기본 자산의 특정 상황에 따라 크게 달라집니다.

물리적 검사.  해당 부동산의 물리적 검사에는 다음이 포함되어야 합니다.

• 위치 주변 지역
• 부동산의 일반 상태
• 유지보수 연기
• 건물의 구조적 상태
• 건물 시스템 상태(배관, 전기, HVAC, 엘리베이터)
• 토지 조건
• 접근 및 범람원
• 건축법 준수
• 화재 규정 준수
• 보험 등급 문제
• 위험

임대.  부동산에 대한 임대 분석에서는 각 부동산의 다음 사항을 검토하여 공개되지 않은 특별한 의무나 예상치 못한 책임이 없음을 확인해야 합니다.

• 렌탈 롤
• 임대 및 수정 및 부수 편지
• 재정 조건
• 임대 조건, 갱신 및 확장 옵션
• 기본 임대료, 추가 임대료 및 에스컬레이션
• 세금 및 비용 전달
• 보험 요구 사항
• 취소 및 환수 권리
• 종속과 비방해
• 금반언 의무
• 집주인의 이행되지 않은 의무
• 유지보수 및 수리 의무
• 갱신, 확장, 구매 옵션
• 전대, 양도 및/또는 인수할 권리
• 면책의무 만료
• 환경 보호, 의무
• 보증금의 처리
• 보류 중인 분쟁

기존 부채.  기존 부채를 ​​분석하여 다음 사항을 검토하는 등 부채 상환 제한을 결정합니다.

• 대출계약서, 약속어음
• 신탁/담보 증서
• 임대, 임대료 및 소득 할당
• 보안 계약 및 보증
• 재정 명세서
• 대출 약정서
• 재정 조건 검토
• 미납원금
• 이자율, 발생이자
• 상각률/벌룬지불
• 기간 및 지불
• 세금 에스크로 및 보험 에스크로

지역권, 허가, 라이센스 및 유틸리티.  실사에는 허가, 면허, 지역권 및 유틸리티 이용에 대한 검토가 포함되어야 합니다.

• 부속 지역권
• 건물 및 건축 시스템에 대한 허가
• 건축 허가 및 접근 허가
• 환경 허가
• 특별 활동 허가
• 사업 허가증
• 상하수도 및 폭풍 배수
• 전기
• 천연 가스
• 전화 및 통신

환경 문제 및 책임.  환경법을 위반하면 상당한 청소 책임이 발생할 수 있으므로 다음 사항을 검토해야 합니다.

• 환경 허가 및 규정 준수
• 연방, 주, 지역 법률 준수
• 집행 조치가 보류 중이거나 위협을 받고 있음
• 숙소의 규정 준수 내역
• 주, 연방 또는 지방 검사 가능
• 유독한 불법행위 소송의 가능성
• 인근 부동산으로 인한 오염

건물 및 구역 지정 및 기타 기타 규정. 다음 사항을 준수하는지 확인하여 해당 자산의 현재 및 의도된 사용이 합법적인지 확인하십시오.

• 건물 및 화재 코드
• 미국 장애인 법 (ADA)
• 점유 증명서 검토
• 마스터플랜 준수
• 구역 준수
• 지역 마스터플랜
• 계획단위개발(PUD)
• 합병 계약 및 플래트 노트
• 우수 배출
• 야생동물/멸종위기종/습지
• 상하수도 서비스

소유권 검토, 공공 기록 검색, 세금 및 평가. 실사 노력에는 수많은 공공 기록 검색이 포함되어야 하며 검토할 소유권 약속 또는 초록을 확보해야 합니다.

• 법적 설명
• 설문조사 준수
• 세무사 지도
• 소유권 귀속
• 전달 요구 사항을 충족할 수 있습니다.
• 불리한 점유, 규정적 지역권
• 기계공 유치권에 대한 배상
• 토지에 이익을 주거나 부담을 주는 지역권
• 계약, 조건 및 제한사항
• 유치권, 증서, 모기지, UCC 서류
• 역학 유치권, 판결 유치권,
• 환경 유치권
• 협회비
• 평가 소유권 보험
• UCC 및 카운티 부동산 기록
• 소송 및 파산기록
• 판결 유치권 기록
• 카운티 기록 서기 및 기록원
• 중앙파일링사무소 기록
• 세금 평가 기록
• 개인 재산에 대해 납부해야 하는 판매세

부동산 실사 과정에 대한 전술한 심층 검토의 목적은 단 하나입니다. 즉, 개발자, 스폰서 또는 펀드가 투자자를 찾을 때쯤이면 이들 당사자가 상당한 양의 실사를 완료했어야 한다는 점을 투자자에게 보여주는 것입니다. 비용이나 시간을 낭비하지 않고 사본을 요청하십시오. 진행 방법은 다음과 같습니다.

완료된 실사에 대한 피기백

투자 프로세스를 시작하기 위해 투자자는 PPM(사모 제안 각서)을 포함한 사모 자료를 받습니다. 구독 계약(투자자 설문지 포함) 파트너십 계약(제한된 파트너십의 경우) 또는 운영 계약(LLC의 경우) 및 기타 지원 문서를 통해 제안 조건과 프로젝트의 장점을 공개합니다. 이러한 제공 자료와 전시물을 주의 깊게 검토해야 하며 모든 질문을 해결해야 합니다. 부동산 거래에 참여할 때의 설렘과 현명한 투자에 필요한 실사가 균형을 이루어야 합니다. 

하나 이상의 프로젝트에 대한 제안 자료를 검토하고 투자를 선택한 후 청약 계약 및 자금 송금을 실행하기 전에 위 범주 중 다음과 같은 실사 문서를 요청하는 것이 좋습니다.

개발자의 경험. 개발자의 경험은 부동산 프로젝트의 성공을 결정하는 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 투자하기 전에 투자자는 개발자가 과거에 완료한 거래 수와 개발자가 현재 자산 클래스에 대한 경험이 있는지 물어봄으로써 개발자의 실적을 탐색하고 확인해야 합니다. 항상 인터넷에서 개발자와 팀원의 이름을 검색하여 경험과 실적은 물론 과거 소송, 파산, 유치권 및 판결, 계약 위반이나 증권법 위반에 대한 계류 중인 소송을 찾아보세요.

소유권, 자금 조달 및 소유권 문서. 투자자는 요청해야 하며 개발자는 해당 부동산이 취득되었음을 증명하는 소유권 문서를 보내야 합니다. 아직 취득하지 않은 경우 개발자는 부동산 취득 노력을 보여주고 구매 완료 일정을 제공하기 위해 의향서 및 토지 취득 계약서를 제공해야 합니다. 이러한 노력에 더 나아가, 선순위 자금 조달이 진행 중이거나 진행 중임을 입증하기 위해 선순위 대출 계약을 요청하면 프로젝트의 적법성과 자금이 적절하게 조달될 것이라는 증거를 제공할 수 있습니다. 

제3자 보고서 및 연구. 개발자 또는 그 고위 대출 기관이 프로젝트를 위해 확보한 제3자 보고서는 해당 부동산의 강점과 약점에 대한 가장 공정한 분석을 제공합니다. 잠재적인 보고서에는 부동산 평가, 평가, 환경 현장 평가, 조사, 엔지니어링 연구, 부동산 상태 보고서, 타당성 조사, 소유권 보고서, 부동산 상태 보고서 등이 포함되며, 이는 많은 것을 보여줍니다. 첫째, 이러한 보고서의 가용성은 프로젝트의 정당성을 입증합니다. (즉, 실제 프로젝트라는 것입니다.) 둘째, 이러한 보고서는 실사 분석을 적절하게 완료할 수 있는 자금과 경험이 있기 때문에 개발자가 프로젝트를 적절하게 관리할 수 있는 능력에 대한 증거를 제공합니다. 마지막으로, 이 보고서의 내용은 PPM 및 마케팅 자료의 주장에도 불구하고 투자하기 전에 고려해야 할 프로젝트의 실행 가능성에 대해 논의합니다.

기타 추가 실사. 마지막으로, 투자자는 현재 프로젝트에 적용되는 위의 "개발자 실사 범위"에 명시된 기타 문서를 요청하는 것을 고려해야 합니다. 

좋은 소식은 위의 단계 중 어느 것도 투자자에게 본인 부담 비용을 발생시키지 않는다는 것입니다. 유일한 비용은 시간이며, 이는 끝없는 이익을 가져오는 사소한 것이어야 합니다. 투자자가 요청한 실사 자료 제공을 거부하는 것은 다음과 같은 사실을 알리는 위험 신호입니다.

• 프로젝트가 아직 초기 단계이므로 현명하게 투자하기에는 실사 과정이 너무 이르습니다.
• 개발자, 스폰서 또는 펀드 주체는 적절한 실사를 수행할 충분한 경험이 부족할 수 있으므로 투자하는 것이 현명하지 못할 수 있습니다. 또는
• 개발자, 스폰서 또는 펀드는 합법적인 프로젝트를 홍보하지 않으므로 투자하기에 좋은 시기가 아닐 수도 있습니다.

필요한 경우 항상 기꺼이 투자를 중단해야 한다는 점을 기억하십시오.

운영 회사 실사

5년 21월 2019일에 발효된 EB-5 프로그램의 변경으로 인해 다수의 비부동산 금융이 회사 운영 확장을 위해 자본을 찾고 있는 운영 기업을 위한 EB-5 시장에 진입했습니다. 이러한 기업은 일반적으로 XNUMX명 미만의 EB-XNUMX 투자자를 찾고 있습니다. 그러나 인상액이 작을 수 있다고 해서 이러한 잠재적 투자와 관련된 위험도 작다는 의미는 아니라는 점을 명심하는 것이 중요합니다. 자본을 추구하는 회사의 성격과 비즈니스 모델에 관한 회사의 주장을 검증하는 것이 중요합니다. 

비즈니스 실사는 회사의 비즈니스, 재무 상태 및 전망을 포괄적으로 조사하고 비즈니스와 관련된 주요 위험을 식별하는 것입니다. 이는 주로 회사의 종합 정보에 포함되거나 참조로 통합된 공개에 대한 모든 관련 정보를 수집하고 그 정확성과 타당성을 확인하는 연습입니다. 호의 문제 사업 계획 및 사모 각서.

비즈니스 실사 검토의 적절한 범위는 특정 회사의 비즈니스 성격, 제안과 관련된 위험 수준, 제공되는 증권 유형 및 관할권을 포함한 여러 요인에 따라 거래마다 다릅니다. 유가증권이 판매되고 있습니다. 투자자들은 이 장이 실사 수행에 대한 최종 지침이 아니라는 점을 명심하는 것이 중요합니다. 엄격하고 빠른 규칙은 없습니다. 모든 거래에 대해 통일된 실사 절차를 확립하는 것은 불가능합니다. 어느 정도의 노력이 필요하거나 적절한지 또는 무엇이 "합리적인 조사"를 구성하는지에 대한 결정은 각 제안 및 각 회사의 구체적인 사실과 상황에 따라 다릅니다. 

다음은 운영 사업에 대한 투자를 위한 사모 제안과 관련하여 EB-5 투자자의 실사 프로세스의 일부로 다루어야 하는 주요 항목에 대한 요약입니다. 실제로 실사 조사는 다음과 같이 분류될 수 있습니다.

• 사업 근면;
• 법적 실사 그리고
• 재무 및 회계 

비즈니스 실사

비즈니스 실사는 회사(직접 투자 또는 지역 센터를 통한 투자의 경우)에 대한 심층적인 지식(비즈니스 및 재무)을 얻고 재무 상태, 부채, 중요한 계약, 임원을 평가하기 위해 수행됩니다. , 중대한 위험 및 그것이 운영되는 시장의 타당성. 비즈니스 실사는 다음을 포함한 광범위한 문제를 고려합니다.

• 사업이 운영되는 시장입니다.
• 경쟁자와 진입 장벽.
• 해당 사업의 강점과 약점.
• 사업의 생산, 판매 및 마케팅.
• 연구 및 개발.
• 사업의 예측과 예산.
• 미래 성장 가능성과 전략.
• 대주주와의 관계.
• 투자 수익금의 사용.
• 사업이 수익 창출 전후인지 여부.

비즈니스 실사는 다음 조사의 일부 또는 전부를 사용하여 수행됩니다.

• 에 대한 철저한 검토 호의 문제 준수 사업 계획.
• 회사의 배경, 제품 및 서비스, 경쟁 시장, 연구 개발, 판매 및 마케팅, 사업 계획에서 다루거나 지원하지 않는 기타 질문과 관련된 특정 질문을 물어보기 위해 고위 경영진과의 회의를 요청하십시오.
• 사업체의 주요 시설이나 판매점에 대한 현장 견학을 요청하세요.
• 기업의 과거 및 예상 재무 정보를 검토합니다. 가급적이면 회계사가 준비한 재무 장부 및 기록이나 감사를 거친 재무 정보를 검토하세요.
• 사모 각서에 명시된 제안을 평가하는 데 도움이 되는 사업 관련 타당성 조사 또는 위험 평가 등 제3자 컨설턴트가 요청한 제3자 보고서 및 연구를 검토합니다. 잠재적 투자자는 그러한 연구나 보고서가 있는지 요청해야 합니다.

법적 실사.  법적 실사에서 다루는 주요 검토 영역에는 다음 사항에 대한 분석이 포함됩니다.

• 자본 구조, 헌장, 정관 등을 포함한 조직 문서와 EB-5 투자자가 경영진 및 기타 주주의 권리와 비교하여 갖게 될 권리.
• 회사의 실사를 보호하기 위한 지적 재산 및 기술 소유권, 라이센스 및 적절한 서류 제출.
• 중요한 계약이란 비즈니스에 중요하고 비즈니스에 중요한 비즈니스 또는 법적 책임 위험을 초래하는 계약을 의미합니다. 중요한 계약을 검토하면 다음을 포함하여 다양한 고려 사항이 제기될 수 있습니다.
  • 제안을 진행하기 전에 신용 계약이나 기타 채무 증서를 수정해야 합니까?
  • 예를 들어, 주요 공급 계약이 가까운 시일 내에 종료됩니까?
  • 사업체의 생존에 필수적인 몇 가지 특정 주요 계약이나 고객이 있습니까?
• 회사의 건강에 영향을 미칠 수 있는 세금 문제.
• 보상 및 복리후생 제도를 포함한 경영진 및 직원.
• 환경 문제.
• 해당 기업이 중대한 분쟁이나 소송에 연루되어 있는지 여부.
• 적절한 보험 적용 범위.
• 주요 재산 및 건물에 대한 소유권 조사.
• 비즈니스 비즈니스에 중요한 법률 및 규정 준수를 포함한 규제 체계.
• 발행자의 전략, 계획 및 전망.
• 산업 전망 및 비즈니스 산업 부문과 관련된 모든 문제.

잠재적 투자자(또는 그들의 변호사)도 다양한 다른 출처로부터 사업에 관한 정보를 얻습니다. 회사의 웹사이트가 좋은 출발점이기는 하지만, 투자자들은 또한 인터넷에서 뉴스 항목과 사업, 경영, 산업에 관한 기타 정보를 검색해야 합니다. 그러나 무형자산에 관한 정보를 제공하는 보다 전통적인 소스 중 일부는 여전히 중요할 가능성이 높습니다. 예를 들어:

• 제출된 모든 출원을 포함하여 모든 특허 및 등록 상표의 존재 여부는 미국 특허상표청에서 확인할 수 있습니다.
• 부동산에 관한 정보는 지역 토지 등기소에서 확인할 수 있습니다.

또한 회사 변호사는 특정 경우 회사의 부채 및 지급 불능과 관련된 다음 항목에 대한 검색 명령을 고려할 수 있습니다.

• 파산 신청.
• UCC 서류.
• 연방세, 주세, 판결 유치권은 기업과 그 자회사에 의해 또는 그에 대해 부과됩니다.

이러한 검색은 파산 신청이나 채권자 또는 세금 유치권에 대한 증거를 찾기 위해 각 해당 주, 도시 또는 기타 지역의 공공 기록 검색을 조정하고 수행하는 기업 서비스 회사를 통해 주문할 수 있습니다. 예를 들어, 사업체와 그 자회사의 법인 설립 상태에 대해 유치권 조사를 명령해야 합니다. 기업에 관한 기타 공개 정보 출처는 다음과 같습니다.

• 기업의 모든 공개 규제 서류.
• 해당 기업과 그 자회사, 기타 계열사의 보도 자료입니다.
• 분석가 및 평가 기관은 비즈니스 또는 해당 산업 부문에 대해 보고합니다.
• 비즈니스 또는 해당 산업 부문에 대한 기타 제3자 언론 보도.

그러나 검토해야 하는 정보의 상당 부분은 해당 기업 자체에서만 얻을 수 있습니다. 기업 경영진과의 인터뷰는 귀중한 정보를 제공할 수 있습니다. 기업과 그 사업에 관한 중요한 정보의 대부분은 제대로 문서화되지 않거나 전혀 문서화되지 않을 수 있습니다. 관리 시간은 귀중한 자원이므로 질문은 미리 준비해야 하며 다른 곳에서는 사용할 수 없는 정보로 제한되어야 합니다. 또한, 구체적인 사업에 따라 사업장 시설을 직접 견학하는 현장 방문도 고려해 보세요. 건물과 장비는 잘 관리되고 있나요? 환경 문제의 증거가 있습니까? 그들의 고객입니까?

재무 및 회계 실사. 재무 및 회계 실사는 일반적으로 회계사가 주도하며 기업의 회계, 재무 및 재무 부서 구성원과 외부 감사인이 함께 수행합니다. 재무 실사에는 일반적으로 다음 항목에 대한 검토가 포함됩니다.

• 역사적이고 프로 포마 전년도 보고 기간의 중요한 변경 사항과 재무제표의 중요한 항목(예: 재작성, 손상, 비정상적인 거래, 인수, 파생 상품 및 헤징, 준비금, 부외 약정 또는 과소 기록 부채)을 포함한 재무제표.
• 사업의 예상, 예산, 장기 계획.
• 미결제 채무 증권, 기존 신용 시설 및 기타 자금 조달 약정, 제안이 기업의 기존 금융 약정을 위반하는지 여부에 대한 결정.
• 발행자의 현재 재무 상태 및 업계 상황.
• 다른 분석가의 연구 보고서.
• 업계의 역사적 동향.
• 사업의 전망. 여기에는 예산 및 현금 흐름 예측과 같은 요소를 기반으로 미래 추세에 대한 기대치를 비교하는 작업이 포함됩니다.
• 산업 상황과 경쟁. 사업의 주요 고객은 누구이며 주요 계약은 무엇입니까?
• 수익금의 사용. 정확히 어떻게 사용될까요?
• 자본 지출 추정.

재무제표의 위험 신호. 잠재적 투자자는 재무제표를 신뢰할 수 없음을 나타낼 수 있는 재무제표의 "위험 신호"를 인식해야 합니다. 위험 신호의 몇 가지 예는 다음과 같습니다.

• 내부 신용 위험 평가의 변경.
• 영업권/자산 손상.
• 비정상적이거나 일회성 이익으로 소득을 증대합니다.
• 현재 비용을 이후 기간으로 이동하거나 미래 수익을 현재 기간으로 이동합니다.
• 인수 신디케이트 구성원이 기업 경영진에 대해 빚을 지는 패턴.
• 부외 실체.
• 고객의 많은 백로그 주문.
• 경영진은 중요한 거래에 중요한 정보를 이용할 수 없다고 주장합니다.
• 적시에 수익을 인식할 수 있도록 판매 계약을 소급 적용합니다.
• 기업의 공격적인 회계에 의문을 제기하는 금융 언론 기사.
• 분기말에 중요한 위탁판매를 기장하는 것입니다.
• 고객이 결함이 없는 상품을 교환하거나 반품할 수 있도록 보장된 판매 관행.
• 뚜렷한 비즈니스 목적이 없는 복잡한 조직 구조.
• 급속한 성장 기간 동안 시스템 및 제어 절차가 지연됩니다.
• 조세 피난처 관할권의 중요한 계정 또는 운영.

다시 한번 말씀드리지만, 요청한 실사 자료를 투자자에게 제공하는 것을 거부하는 것은 진행하지 말라는 위험 신호가 되어야 합니다.

이민 관련 실사

투자자는 이민 동기를 가지고 투자 결정을 내리기 때문에 잠재적인 EB-5 투자자는 투자가 이민 목표를 달성할 가능성을 평가해야 합니다. 잠재적인 EB-5 투자자는 일반적으로 다음을 포함하는 이 분석을 위해 이민 변호사에게 의존할 수 있습니다.

채용대상지역

투자자가 적정 금액을 투자하고 있는지 확인하기 위해서는 투자를 받는 기업이 특정 업종에 속하는지 여부를 알아야 합니다. 목표 고용 지역(TEA). TEA에 투자하는 경우 최소 투자 금액은 $800,000이고, 그렇지 않은 경우 최소 투자 금액은 $1,050,000입니다. 

사업체는 모든 EB-5 투자자에게 사업체가 위치한 인구 조사 구역이 TEA이거나 TEA에 인접해 있다는 EB-5 전문가의 편지와 TEA와 두 지역의 실업률 가중 평균을 제공해야 합니다. 인접한 인구 조사 지역의 실업률은 전국 실업률 평균의 150%를 초과합니다. 또는 사업체가 EB-5 투자자의 자본을 더 낮은 $800,000의 최소 투자 금액이 요구되는 농촌 지역에 배치할 수도 있습니다. EB-5 투자자는 자금이 TEA에 배치될 것이라는 증거 없이 $800,000 투자를 고려해서는 안 됩니다.

직업 창조

각각의 EB-5 투자자의 자본 기여 10~12년 내에 XNUMX개의 일자리를 창출하기 위해 배치되어야 합니다. 투자자는 위에서 설명한 대로 비즈니스 실사를 수행하여 투자가 필요한 수의 일자리를 창출할 가능성이 합리적이라는 점을 스스로 확인해야 합니다. 투자자는 투자자당 필요한 XNUMX개 이상의 일자리를 창출할 것으로 예상되는 프로젝트에 투자해야 하며, 투자자당 XNUMX개 미만의 일자리를 창출한다고 주장하는 프로젝트를 고려해서는 안 됩니다. 

지역 센터를 통해 수행되는 프로젝트는 자격을 갖춘 EB-5 경제학자가 작성한 일자리 창출 분석을 제공해야 합니다. 일자리 창출 분석이 제공된 경우, EB-5 경험이 있는 자격을 갖춘 증권이나 이민 변호사가 이를 검토해야 하며, 분석에 명시된 가정과 계산은 투자자가 검증해야 합니다. 운영 사업 및 기타 소규모 투자에 대한 투자는 일자리 창출 분석에 의존하지 않을 수 있습니다. 이러한 경우에는 기업의 일자리 창출 전략이 명확하고 합리적이어야 합니다. 기업의 고용 창출 주장을 가능한 한 검증하기 위해 기업 실사를 실시해야 합니다.

지역 센터 실사

EB-5 투자가 USCIS가 승인한 지역 센터를 통해 이루어지는 경우, 투자자의 운명은 개발자뿐만 아니라 지역 센터의 손에 달려 있습니다. 따라서 투자자는 USCIS 웹사이트의 승인된 지역 센터 페이지를 방문하여 지역 센터 지정을 확인하고 지역 센터 웹 사이트의 경험과 배경을 검토해야 하며, 이전 거래 및 규제 문의에 대한 위험 신호가 있는지 주의 깊게 살펴야 합니다. 

"위험에 처한" 요구 사항

EB-5 프로그램 규칙은 EB-5 투자자 자본이 투자자의 조건부 거주 기간 동안 "위험"을 유지해야 한다고 요구합니다. 조건부 거주 기간은 투자자가 미국에 입국할 때 시작하여 투자자의 I-829 청원서를 제출할 때 끝나는 약 XNUMX년의 기간입니다. 처음에 투자자들은 정기적인 실사 검토를 통해 자신의 자본이 배치된 프로젝트가 조건부 거주 이상으로 생존하고 번창할 안정적인 프로젝트인지 확인하기를 원합니다. 그러나 부동산 및 운영 사업 모두에서 출구 전략이 마련되어 있으며 투자자 투자의 최종 청산이 고려됩니다. 투자자는 조건부 거주 기간이 종료되지 않은 경우 투자가 다른 "위험에 처한" 프로젝트에 재배치될 수 있도록 재배치 솔루션이나 전략이 존재한다는 것을 확신해야 합니다.  

그러나 모든 재배포 솔루션이나 전략이 동일하게 생성되는 것은 아닙니다. 기업의 재배치 전략을 평가할 때 투자자는 다음을 고려해야 합니다.

• 그들의 투자가 유리한 이민 결과를 가져올 수 있는 수단으로 재배치될 것인가?
• 그들의 투자가 비즈니스와 유사한 프로젝트에 재배치될 것인가?
• 비즈니스가 관리하는 프로젝트에 투자가 재배치됩니까, 아니면 익숙하지 않은 관리 팀이 관리합니까?
• 투자가 위험한 프로젝트에 재배치될까요?
• 투자자는 옵트아웃권이나 승인권과 같은 재투자에 대해 어떤 입력을 받게 됩니까?
• 투자자는 자신의 자금을 재배치할 기업에 동의할 수 있나요? (투자자는 일반적으로 동의권이 제공되지 않는다는 점을 이해하시기 바랍니다.)
• 조건부 거주가 종료된 직후 자본을 환불받을 수 있습니까? 아니면 자본이 비유동적이고 재배치된 프로젝트에 묶여 있습니까?
• 재배치된 프로젝트의 예상 유동성 날짜는 언제입니까?
• 재배치된 투자는 동일한 수익 또는 이익 지분을 갖고 있습니까? 아니면 투자자가 자본을 재배치하는 대가로 더 큰 수익을 누릴 수 있습니까?
• 기업의 재배치 전략을 평가할 수 있는 충분한 정보가 있습니까?

앞서 언급한 요소는 지역 센터 상황과 직접 투자 및 그 성과가 이민 위험을 크게 줄이는 데 동일하게 적용됩니다.

실사에는 투자자가 비용이 많이 드는 실수를 방지할 수 있도록 세부 사항에 대한 시간과 주의가 필요합니다. 투자 전 포괄적인 실사는 모든 진지한 투자자가 수행해야 하는 위험 관리 전략입니다. 투자에 있어서 완전히 확실한 것은 없지만 실사는 훨씬 더 높은 수준의 확신을 제공할 수 있습니다. 투자를 약속하기 전 실사를 실시하는 것은 대부분 상식에서 비롯되며 경우에 따라 법적 의무가 따릅니다. 그럼에도 불구하고, 투자자의 실사 정도와 투자의 후속 성과 사이에 긍정적인 상관관계가 있다는 연구 결과가 있습니다. 상관관계는 다양한 유형의 투자 시나리오에 걸쳐 있는 것으로 보이며 이는 실사 사례를 강력하게 뒷받침합니다.

EB-5 절차의 다음 단계에 대해 읽어보세요: 어떤 EB-5 서비스 제공업체가 준비에 도움을 줄 수 있나요?